年代久远的祖屋面临拆迁,后人如何分割拆迁利益?

        随着城镇化进程加快,越来越多房屋面临拆迁,其中不乏有一些年代久远的祖屋,如解放前的府宅,宗族大家集会、祭祀的祠堂,族人外迁、无人修葺的老房等,这些祖屋大部分已经不能提供现代化的居住使用,多为后代的念想及象征,可维持共有关系。但列入拆迁后,就面临巨大的拆迁利益,争议多发。

                                                                 案例导入

        某市为打造特色小镇,划分了拆迁区域。拆迁区域内有一栋老宅需要拆迁,拆迁后房屋所有人将得到一笔不菲的拆迁补偿款。老宅建造于解放前,历经六代,漫长的岁月里发生了许多变故。现家族后代分支众多,子孙散居各地,对于拆迁补偿款的分配,各支后代各有想法。

      年代久远的祖屋分割,较平常的分家析产有何不同?

       1.后代分支众多,子孙散居各处,难以统计有继承权的后代。

      2.被继承人、继承人的死亡时间记载模糊不清,无法明确每一代人继承、代位继承、转继承的发生情况。

       3.档案缺失造成亲属关系、抚养关系难以认定。部分还存在解放前的妻妾关系,事实婚姻的认定问题。

      4.形式不规范或内容冲突,造成遗嘱、分家协议无效或者部分无效。

      5.后代之间感情淡薄,难以协商调解。

             律师意见

       一、依据祖屋的产权登记及其他材料厘清共有人

       争议纠纷中的祖屋因历史原因或者没有分家析产,难以办理产权证书。房管部门办理相关产权登记时,也十分困扰,有些地方的房管部门甚至专门给祖屋的后人发调查函,要求回乡配合办理登记。2016年江苏中院审理的一例祖屋分家析产案中【案号:(2016)苏11民终1300号】,就有记载1989年原丹阳市云阳镇人民政府城建科房产登记发证办公室向汤家后人发出调查函,要求其回乡办理房产登记的事项。

       进行过产权登记的祖屋,一般会注明共有人,有的甚至附有家族遗传图谱,对分家析产中厘清亲属关系、继承顺序有重大的参考作用。

      有的产权登记虽不全面,但仍可以反映当时家庭各成员为家庭财产所作的贡献。例如,祖屋在文革时期被划为农用机动房,收归集体所有,一部分后人持续跟集体组织交涉,甚至因此获反攻倒算罪,拨乱反正后,归还的房屋被确权在获罪的人名下。实际上整个家族并没有分家析产过,虽确权在获罪的人名下,但其他成员仍有权要求确认份额。但从这一确权行为,可反映家族成员为守护祖产做出的贡献,而家族成员对家族财产的贡献,可作为法院判决确定各方份额的参考依据。2013湖南省浏阳市法院审理的一例分家析产案中【案号:(2013)浏民初字第2711号】,法院依据在家庭生活期间的各方出资及贡献情况,确定分配数额。

       二、依据遗嘱、分家协议等书面材料确认财产份额

      遗嘱是被继承人生前在法律允许的范围,对个人合法财产所作的处分,只要遗嘱是被继承人的真实意思表示,符合法律规定的形式要件,没有冲突的内容,一般都是合法有效的。若祖屋的所有权人立过遗嘱,将祖屋处分给某一继承人,则其他旁支后代不应享有房屋的份额。

       分家协议,是所有享有继承权的后代,对祖屋财产自行协商下做出的分割方案,只要是各方真实意思表示,也应有效。

        而实践中,遗嘱及分家协议等书面材料的效力争议始终是分家析产案件中最常见的问题。究其原因,在于遗嘱等书面材料的形式要求极高,特别是代书遗嘱,《中华人民共和国继承法》第十七条第三款:“代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证,由其中一人代书,注明年、月、日,并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名。”代书遗嘱还需要具备“时空一致性”即时间、空间严格对应,代书人不能事后代书,见证人不能事后补签。还需要注意的是,有些遗嘱上仅有立遗嘱人的手印,而没有立遗嘱人的签字,在没有证据证明立遗嘱人已经丧失签名能力的情况下,极易被认定为无效。2014年湖南省的一例祖屋分家析产案中【案号:(2014)州民一终字第531号】,作为关键证据的遗嘱因“仅有立遗嘱人手印而没有其本人的签字”被认定为无效。

       祖屋建造时间久远,各系后代的亲疏远近也极易发生变化,因此分家协议内容发生变更的情况也非常普遍。在大家族的分家协议签署中,一支血脉往往由一人作为代表签署,而没有配备相应的授权委托书,有可能导致分家协议无效。

       三、根据拆迁补偿利益的性质确定分割份额

       1.拆迁补偿中,祖屋房屋、土地的补偿利益,属于共有范围,无特殊情况,应按照继承比例分割。

        2.拆迁补偿中,祖屋如存在搭建、扩建部分,搭建、扩建均在共有土地上进行的,则多出的建筑面积一般仍认定为共有。但扩建和搭建的出资部分,应在补偿金中划扣给实际的翻建、扩建人或其后代。如搭建、扩建的部分不在共有土地上进行,而是在单独具有使用权的土地上进行,则搭建、扩建部分的拆迁利益单独属于搭建、扩建人及其后代,不属于共有范围。

        3.在祖屋房屋、土地的补偿利益之外,存在其他补偿利益的,如装饰装修、附属物补偿、住宅改商业面积增补、直接经营损失、迁装移位补助、误工补助、房型补助、特殊困难补助、按期和提前签约奖、临时安置费等,大多与祖屋实际使用人的实际情况相关,有的补偿还带有人身专有属性,故该部分补偿利益一般归祖屋的实际使用人或者管理人所有,一般不作为共有处理。